Creșterea inflației și noile politici monetare, războiul din Ucraina și prețurile din Construcții vor avea efecte vizibile și în piața imobiliară, spun cei din domeniu: creditele ipotecare se scumpesc, scade cererea pentru locuințe prin credit, iar oferta se reduce, dar cei care își permit investesc în imobiliare, în special pentru închiriere, spun reprezentanții agenției imobiliare Blitz, într-o sinteză privind evoluția pieței în acest an.
Se scumpesc creditele ipotecare, amintește în primul rând analiza. IRCC (Indicele de Referință pentru Creditele Consumatorilor), dobânda de referinţă pentru credite, a urcat la de la 1,17% (T3 2021) la 1,86% (în trimestrul 4), potrivit indicelui publicat trimestrial de BNR, iar acesta ar putea fi un prim pas dintr-o serie de creșteri succesive care vor urma în următoarele trimestre, spun reprezentanții imobiliari.
Dobânzile au început să crească, pe fondul ibucnirii războiului din Ucraina și a inflaţiei ridicate. Și în România BNR a majorat dobânda de politică monetară. Consiliul de Administraţie al Băncii Naţionale a României a hotărât luna trecută majorarea ratei dobânzii de politică monetară la nivelul de 3,75% pe an, de la 3% pe an. BNR estimează că rata anuală a inflației își va accentua creșterea în perioada următoare și va coborî la niveluri de o cifră doar în semestrul II 2023
Recomandări Video
Articolul continuă mai jos
Jucătorii din piața imobiliară se așteaptă ca IRCC să crească accelerat de la un trimestru al altul, deoarece are ca bază de calcul tranzacţiile din trimestrul anterior.
Scade cererea la locuințe prin credit. Scumpirea finanțării va duce la scăderea accesibilității achiziționării locuințelor prin credit, efectul însă nu va fi unul generalizat. Potrivit ANCPI, în luna mai 2022, pentru cele 64.606 din tranzacții imobiliare au fost solicitate 26.373 de ipoteci, adică 40.82% din volumul total de tranzacții au fost achitate prin credite ipotecare și Noua Casă, menționează analiza Blitz. Prin urmare, vor fi afectați de aceste scumpiri în principal cumpărătorii tineri, aflați la prima achiziție, dar și persoanele cu venituri mai mici care apelează la credite pentru achiziționarea unei locuințe.
“Pentru a acorda credite și pentru a diminua riscurile aferente – riscul valutar, riscul de rată a dobânzii şi riscul de diminuare a veniturilor eligibile disponibile pe perioada de derulare a creditului, – băncile vor solicita un venit mai mare și un avans mai mare (spre 25%). Pe lângă ratele lunare mai mari, plafonul de îndatorare la credite ar putea să scadă la 35%, tocmai pentru a menține creditarea în zona de siguranță. În consecință, ar putea să scadă cererea solvabilă de pe piață, iar acest lucru ar putea atrage ca efect pozitiv corecții de prețuri”.
La capitolul Credite, merită menționat că există deja averismente la nivel internațional privind evoluția pieței. Războiul din Ucraina și persistența presiunilor inflaționiste cresc riscurile pe piața creditelor ipotecare din țările din Europa Centrală și de Est, potrivit Moody’s. Chiar dacă scenariul de bază al analizei agenției de rating este că vulnerabilitatea pieței obligațiunilor ipotecare este limitată față de efectele adverse ale creșterii inflației, o combinație între persistența inflației și riscurile geopolitice care decurg din războiul din Ucraina crește acest pericol, scrie Oikonomikos Tachydromos, citat de Rador.
Se caută locuințe noi, investitorii țintesc piața chiriilor
Pentru cei care își permit să cumpere, construcțiile noi sunt preferate celor vechi. Apartamentele noi sunt preferate pentru achiziție, deși au prețuri mai mari decât cele ale apartamentelor vechi, spun agenții imobiliari. Alimentate de cererea mare pe acest segment, ar urma să crească într-un ritm susținut și prețurile la locuințele în construcție care vor fi finalizate în următorii 2 ani.
Spre exemplu, în Cluj-Napoca, cel mai scump oraș din țară, prețul la apartamentele noi a crescut cu 31,6% față de anul precedent, ajungând la nivelul de 2.528 euro/mp, în timp ce prețul la apartamentele vechi a crescut cu 24,6%, cu un preț mediu de 2.364 euro/mp.
Cei din piață pun aceste creșteri de prețuri pe seama majorării prețurilor la materiale de construcție, dar și a întârzierii livrărilor, cauzate de suspendarea PUZ-urilor și a eliberării “greoaie” de autorizații de construire.
Scade oferta existentă în piața secundară, spun reprezentanții imobiliari. “Anul 2022 pare să fie un an al vânzătorilor. Există pe piață mai mulți cumpărători decât proprietăți disponibile, iar oferta de imobile vechi a ajuns la un minim istoric pe piața secundară, ceea ce le oferă vânzătorilor șansa să negocieze favorabil prețurile”, arată cei de la Blitz.
Spre exemplu, prețul mediu la apartamentele vechi în București a crescut față de 2021 cu până la 14%, comparativ cu 2020, când creșterile au fost mai moderate din cauza pandemiei, potrivit datelor platformei Imobiliare.ro.
Chiar și în aceste condiții, interesul investitorilor pentru imobiliare ar fi în creștere, arată estimările companiei active în domeniu.
Interesul investitorilor e în creștere, susțin reprezentanții agenției – pandemia și inflația au accelerat adoptarea “mentalității de investitor”. “Am început să avem clienți tot mai diverși și o mare parte dintre aceștia cumpără un apartament ca investiție. Fie că aleg un apartament cu o cameră sau apartamente cu 2 camere, clienții sunt interesați tot mai mult de potențialul investițional al unui imobil și vor să știe din start cât de ușor de închiriat este spațiul pe care vor să-l achiziționeze”, transmit reprezentanții Blitz.
De altfel, piața chiriilor pare să fie tot mai dinamică. Suma medie cerută pentru închirierea de locuințe a crescut în primul trimestru al anului în cele mai mari orașe din țară, arată cel mai recent raport al portalului Imobiliare.ro. Mai multe despre piața chiriilor AICI
Ce se întâmplă cu prețurile?
Prețurile cerute pentru apartamente în marile orașe din țară au înregistrat creșteri situate între 13% și aproape 43%, din ianuarie 2020 până în mai 2022, arată datele platformei Imobiliare.ro, sintetizate de echipa de economiști a Facultății de Științe Economice și Gestiunea Afacerilor (FSEGA) a UBB din Cluj, care derulează proiectul de cercetare Romanian Economic Monitor. După o asemenea evoluție și în actualul context din piață, marcat de inflație și incertitudini, economiștii spun că ne putem aștepta la o încetinire a creșterii sau chiar la stagnare.
Vezi și: