Multe dintre anunțurile prin care se pun pe piață terenuri spre vânzare nu prezintă o minimă documentare urbanistică, deși aceasta este necesară pentru analiza oportunității unei investiții și stabilirea prețului, având în vedere cea mai bună utilizare a terenului. O spune Claudiu Salanță, arhitectul-șef al județului Cluj, una dintre cele mai efervescente piețe imobiliare din țară. Specialistul face o listă cu informațiile care ar fi necesare în orice anunț de vânzare, documentat urbanistic.
Recomandări Video
Articolul continuă mai jos
“În ultima vreme îmi apar tot felul de anunțuri cu terenuri de vânzare. Unele sunt promovate de agenți imobiliari, iar altele de persoane fizice. Ceea ce am constatat este că marea majoritate nu prezintă o minimă documentare urbanistică care să conducă la analiza oportunității și la o corectă stabilire a prețului având în vedere cea mai bună utilizare a terenului, așa că m-am gândit că ar fi util să ajungem la o uniformizare a anunțurilor, din punct de vedere urbanistic, prin prezentarea unui set minimal de informații”, motivează arhitectul Claudiu Salanță.
Potrivit specialistului, un anunț de vânzare, documentat urbanistic, ar trebui să conțină minim următoarele informații:
– Situarea terenului – în intravilanul sau în extravilanul localității – bazat pe documentațiile de urbanism (Plan Urbanistic General sau Plan Urbanistic Zonal). De menționat că informațiile din cartea funciară nu garantează situarea terenului în intravilan sau extravilan. Mai multe detalii AICI
“În extravilan nu se poate construi, iar introducerea în intravilan se face doar în baza PUG (elaborat de primărie la 10-20 de ani) sau PUZ (elaborat de persoane fizice sau juridice cu costul aferent – pe lângă costul documentației și al avizelor se plătește și o taxa de câțiva lei per metru pătrat la ministerul agriculturii pentru asta) – fără nicio garanție că se avizează/aprobă documentația PUZ (unele se opresc la avizul de oportunitate)”, menționează arhitectul-șef.
– Dacă terenul este situat în extravilan este important să fie precizate informații precum :
- grevarea terenului de zone de protecție (Natura 2000, zone protejate de interes județean/local, zone de protecție a apelor, zone de protecție arheologică, zone de protecție a rețelelor de utilități, zone de protecție a resurselor de apă sau resurselor naturale) sau zone destinate utilității publice – care urmează a fi expropiate (culoare autostrada, centuri, alte drumuri sau utilități ex.)
- categoria de folosință a terenului (pajiști, agricol, pădure), pentru a se prezenta modul în care acesta poate fi utilizat
- situarea terenului în zone de risc (geotehnic sau inundabilitate)
– Dacă terenul este situat în intravilan ar trebui prezentate informații cu privire la ce se poate construi pe acesta și atunci se discută despre:
-Zona în care se află și caracterul acesteia – este zona de locuințe individuale, colective, industrială, de urbanizare, de restructurare, mixtă, s.a.? – cu minima descriere a ceea ce se permite a se realiza în acest tip de zonă (de aici ar trebui să afle potențialul cumpărător informațiile cu ce se permite a se realiza pe teren și ce este interzis) – funcțiuni permise, permise cu condiții sau interzise.
– Situarea terenului în zone de risc 1. geotehnic – care poate conduce la necesitatea efectuării unei expertize geotehnice și la fundații speciale sau lucrări de consolidare 2. inundabilitate – care necesită îndeplinirea condiționărilor din avizul Apelor Române)
– Autorizarea in zonă – se face direct sau este necesară elaborarea în prealabil a unei documentații de urbanism? Ce tip de documentație de urbanism? PUZ sau PUD?
– Suprafața minimă a parcelei și lățimea minimă admisă pentru a fi construibilă
-Regimul de înălțime minim și maxim admis – atât în număr de niveluri, cât si în metri liniari
Regimul de înălțime, Procentul de Ocupare a Terenului și Coeficientul de Utilizare a Terenului trebuie respectate cumulativ. Identificarea terenurilor prin extrasul de carte funciară se poate face accesând pagina dedicată a Agenției de cadastru și Publicitate Imobiliară. Dacă parcela nu se poate identifica în aplicație, este necesară actualizarea datelor cadastrale cu costurile aferente.
Avocat: “Aceste informații ar trebui verificate de orice cumpărător”
“Aceste informații ar trebui verificate de orice cumpărător, chiar dacă nu sunt cuprinse în anunțul de vânzare”, meționează și Florina Negru, avocat specializat pe teme de urbanism, care face la rândul său câteva precizări utile pentru potențialii cumpărători. “Dacă terenul este în extravilan, trebuie verificată procedura de exercitare a dreptului de preempțiune, modificările legislative de anul trecut fiind destul de restrictive. În ceea ce privește autorizarea directă, informația poate avea caracter cert numai dacă persoana interesat[ să cumpere obține un certificat de urbanism în scopul construirii obiectivului dorit, multe autorități solicitând documentații de tip PUD pe terenuri pe care s-ar putea obține direct autorizația de construire. În asemenea cazuri, Certificatul de urbanism obținut în scop de informare poate fi insuficient”, atrage atenția avocata.