Piața imobiliară, cerere și prețuri în creștere, sub semnul războiului din Ucraina, a scumpirii materialelor de construcție și a energiei

Situația de pe piața imobiliară pare calmă, dar e zdruncinată de modificările globale, de la războiul ruso-ucrainian, la explozia prețului energiei și al materialelor de construcții. Iar prețurile majorate vor determina apariția unor probleme de piața imobiliară, de la scumpirea apartamentelor, la creșterea chiriilor cerute pentru celelalte spații. Chiar și readucerea angajaților la birouri se dovedește o provocare, pentru că oamenii încă se tem și puțini sunt deciși să vină zilnic la birou, biroul hibrid fiind preferat de majoritatea angajaților.

De altfel, conform Cushman&Wakefield Echinox (C&W E) pentru perioada următoare readucerea angajaților în clădirile de birouri reprezintă principala provocare în condițiile în care proprietarii de clădiri împreună cu chiriașii trebuie să implementeze diverse măsuri pentru a convinge angajații să revină în birou. Aceste măsuri ar însemna printre altele, reconfigurarea spațiilor existente astfel încât să ofere zone de colaborare, dar și birouri mai aerisite ceea ce va duce la o creștere a suprafeței alocate unui angajat de la o medie de 8-10 mp /om la minimum 12-15 mp om.

Chiar și așa, lichiditatea pe piața tranzacțiilor cu proprietăți generatoare de venit a rămas ridicată în 2020 și 2021, ceea ce s-a tradus într-un volum total de 1,83 miliarde de euro, comparativ cu 1,67 miliarde de euro în 2018-2019. Cumulat, în ultimii doi ani au fost tranzacționate 78 de proprietăți, cu o valoare medie de 25,5 milioane euro față de 72 de active în 2018-2019 și o medie a unei tranzacții de 23,65 milioane euro.

Recomandări Video

Articolul continuă mai jos

„România dezvoltată cu 90 miliarde euro de la UE. Ce urmează?”

2:04:19

Conferința Economedia: A.I. PLAY în business și administrație – Panel 2

1:18:45

Conferința Economedia: A.I. PLAY în business și administrație – Panel 1

1:41:24

Mateusz Majewski, UiPath, la conferința Economedia A.I. PLAY în business și administrație

2:50

Elisabeta Moraru, Google România, la conferința Economedia A.I. PLAY în business și administrație

1:11

Evoluția pieței de birouri

Sursa: Cushman&Wakefield Echinox

Birourile au reprezentat clasa de active cea mai tranzacționată în ambele perioade analizate, iar estimările arată o menținere a interesului pentru aceste tipuri de proiecte. Totodată, pe fondul performanței ridicate a segmentului industrial și a retailului de food, investitorii se uită cu interes spre oportunități pe aceste segmente de piață.

Cea mai mare tranzacției a perioadei este cea dintre AFI Europe și NEPI Rockcastle pentru portofoliul de birouri al ultimilor, pe cae s-au plătit circa 300 de milioane de euro. 

Interesant e că oferta de spații de birouri e în scădere, cu doar 225.000 mp de proiecte în livrare pentru 2022 și 2023, dintre care 140.000 mp pentru acest an, iar gradul de neocupare, care se manifestă, în general, la clădirile mai vechi ajuns la circa 15%, deși, potrivit C&W E,  pe piață sunt circa 25 de companii care caută spații pentru închiriat de peste 5.000 mp.

Evoluția pieței de investiții

Sursa: Cushman&Wakefield Echinox

Piața de retail își trage sufletul după doi ani de restricții

După doi ani grei, proprietățile de retail își revin, iar succesul proiectelor de tip park de retail au determinat dezvoltatorii să investească și mai mult în astfel de scheme, care se vor menține în focusul acestora și în acest an.

Prahova Value Center (21.900 mp), Sepsi Value Center (16.300 mp) sau Bârlad Value Center (16.300 mp), toate dezvoltate de Prime Kapital-MAS Real Estate sunt printre cele mai importante proiecte livrate anul trecut. De remarcat însă, că începând cu acest an vedem și primele centre comerciale de tip mall care vor fi finalizate, după doi ani fără astfel de livrări: Colosseum Mall din București, deschis deja pe 24 martie, și Alba Iulia Mall (30.000 metri pătrați) care urmează să fie inaugurat la finalul anului de către Prime Kapital – MAS Real Estate.

Mai mult este așteptat ca în următorii ani Mas RE, care a cumpărat un teren de  17,1 ha din Cluj-Napoca, de la Cesarom, parte a grupului austriac Lasselsberger, să dezvolte pe acel teren un mall super-regional cu o suprafață de aproximativ 73.300 mp, un complex rezidențial cu aproximativ 1.460 de apartamente și circa 49.200 mp de birouri, cu flexibilitate de realocare a suprafețelor construite între componentele proiectului, în funcție de cerere.

La fel, Iulian Dascălu a preluat terenul de 12 hectare al Napochim, și probabil va dezvolta o schemă mixtă care va include și un centru de retail.

Principala îngrijorare pe piața de retail este legată de creșterea costurilor pentru chiriași și de scăderea puterii de cumpărare a clienților. Inflația va pune presiune pe de-o parte pe nivelul chiriilor și pe de altă parte pe veniturile disponibile pentru achiziții ale cumpărătorilor.

Evoluția pieței de retail

Sursa: Cushman&Wakefield Echinox

Piața industrială a bătut în pandemie toate recordurile

Aproape două milioane metri pătrați de spații industriale și de logistică au fost închiriați în ultimii doi ani, dublul suprafeței tranzacționate în total în 2018 și 2019. Evoluția spectaculoasă a cererii din ultimii doi ani, încurajează dezvoltatorii să investească în continuare în proiecte industriale și de logistică, provocarea fiind de a adapta noile construcții la cerințele în schimbare ale chiriașilor.

Interesant e că piața românească a ajuns pe locul trei în Centrul și Estul Europei, cu 5.8000.000 mp, după Polonia, cu 24.000.000 mp și Cehia cu circa 10.000.000 mp, asta deși suprafața și populația Cehia sunt în cel mai bun caz la jumătate față de România.

Diversificarea profilului de chiriași, în special din retail, așa cum este cazul apariției comerțului virtual cu produse proaspete, impune noi cerințe pentru spațiile de depozitare și distribuție. Pe de altă parte, aceste nevoi vor genera noi cereri de spații.

Alți factori care exercită o anumită presiune pe piața industrială și de logistică sunt creșterea prețurilor de construcție, care a fost în medie de 25-30%, și scumpirea terenurilor disponibile pentru astfel de dezvoltări. În aceste condiții, vom vedea o creștere a chiriilor, astfel încât investițiile pe acest segment să rămână profitabile.

„Dezvoltatorii se vor extinde în orașe medii. Media de 550.000-600.000 mp pe an va creste la 1.000.000 mp, iar anul acesta tranzacțiile vor depăși un milion mp. Problema pieței e că nu are suficiente depozite moderne, fondurile de investiții care vor intra pe piață vor cauta proiecte de vânzare, dar vor trebui sa dezvolte și ei, pentru ca altfel nu-șși vor putea construi un portofoliu solid. Oricum, cererea e atât de mare, că dacă, începi să dezvolți un depozit acum pe Șoseaua de Centură, nu apuci să termini o hală de 25.000 mp că e deja închiriată”, spune Andrei Brînzea de la Cushman&Wakefied Echinox.

Potrivit oficialilor C&WE, chiriile pentru spațiile de depozitare din oraș vor crește la 5,5 -6 euro/mp/lună, iar chiria normală va ajunge între 4,5 și 5 euro/mp/lună. Asta în vreme ce chiriile în Polonia sunt între 1,8 și 2,4 euro/mp/lună.

Dezvoltatorii au anunțat că vor finaliza proiecte totalizând circa 600.000 metri pătrați, care vor duce piața la circa 6,2 milioane mp.

Evoluția pieței industriale și de logistică

Sursa: Cushman&Wakefield Echinox.