Investitorii şi dezvoltatorii imobiliari din România consideră că inflaţia, creşterea costurilor aferente finanţării, situaţia geopolitică şi majorarea costurilor de construcţie sunt principalii factori care impactează piaţa imobiliară, urmând să influenţeze atât cererea, cât şi nivelul chiriilor, dar aceştia rămân pozitivi, majoritatea având planuri de expansiune în următorii trei ani, conform unui barometru realizat de o companie de consultanţă imobiliară.
Inflaţia a fost indicată aproape în unanimitate (93%) drept principalul risc macroeconomic care ar putea avea impact asupra pieţei imobiliare din România, o piaţă care va fi influenţată şi de creşterea costurilor de finanţare (86% din răspunsuri) şi de situaţia geopolitică (76%), reiese din datele primei ediţii a Real Estate Investors Sentiment Barometer, realizat de Cushman & Wakefield Echinox.
Potrivit unui comunicat remis Agerpres, în ciuda provocărilor existente, o majoritate clară a investitorilor (71%) caută să îşi extindă portofoliile, în vreme ce restul de 29% îşi propun să îşi menţină portofoliile actuale în următorii trei ani. Niciun respondent nu a indicat aşteptări de reducere a activităţii sale.
“Rezultatele sondajului realizat în rândul investitorilor şi dezvoltatorilor imobiliari din România ne relevă gradul de maturizare la care a ajuns piaţa locală, în care marea majoritatea actorilor, locali şi străini, îşi fac planuri pe termen lung, înţelegând pe deplin evoluţia ciclică a pieţei. Anul 2022 va înregistra probabil un volum al tranzacţiilor record, de peste 1,2 miliarde de euro, în ciuda faptului că, într-un context extrem de volatil, o serie de investitori au decis să adopte o atitudine mai prudentă. 2023 va fi influenţat de evoluţia inflaţiei şi a costurilor de finanţare care, odată intrate pe o traiectorie descendentă, vor readuce apetitul pentru investiţii imobiliare la cote înalte”, a declarat Cristi Moga, head of Capital Markets Cushman & Wakefield Echinox.
Bucureştiul rămâne destinaţia preferată pentru viitoarele investiţii imobiliare, pieţele secundare (oraşe cu o populaţie de peste 250.000 de locuitori) fiind de asemenea preferate de un număr important de investitori şi dezvoltatori.
Astfel, 63% dintre respondenţi au indicat Bucureştiul ca fiind principala destinaţie pentru noi investiţii, în timp ce doar 20% dintre aceştia vizează în mod activ oraşele terţiare (cu mai puţin de 250.000 de locuitori). Aproape jumătate dintre investitori vizează investiţii în oraşele secundare.
În ceea ce priveşte segmentele de piaţă care vor atrage noi investiţii în următoarele 12 luni, doar 5% dintre respondenţi se aşteaptă la o activitate de dezvoltare mai intensă pe piaţa de birouri.
“Apetitul scăzut pentru dezvoltarea de noi birouri poate fi pus pe seama blocajului urbanistic din Bucureşti şi a modelului hibrid de lucru adoptat de o bună parte din companiile multinaţionale. În schimb, 13% dintre respondenţi văd un potenţial investiţional în proiectele rezidenţiale destinate închirierii”, se menţionează în comunicat.
Majoritatea respondenţilor (64%) prevăd mai multe dezvoltări pe segmentul industrial şi logistic, în timp ce 18% se aşteaptă la noi investiţii în proiecte de retail. Peste 50% dintre investitori preconizează o mişcare ascendentă a chiriilor pentru spaţiile de birouri (58% din total) şi industriale (55% din total), în timp ce ponderea celor care indică o creştere a nivelului chiriilor pentru activele de retail a fost de numai 38%.
Inflaţia (86%) şi costurile de construcţie (79%) au fost indicate drept principalii factori care influenţează nivelul chiriilor, alţi factori fiind legaţi de competiţie şi lipsa ofertei de spaţii noi, în special pentru sectorul office.
La întrebarea privind evoluţia cererii, cei mai mulţi investitori preconizează pe termen mediu un nivel stabil pentru toate tipurile de spaţii. Pe de altă parte, 30% dintre companiile intervievate au indicat o scădere a cererii de ocupare în piaţa de birouri, în timp ce aşteptările sunt mai optimiste când vine vorba de spaţiile industriale şi de retail.
Primii cinci factori care pot influenţa (în mod pozitiv sau negativ) evoluţia cererii sunt inflaţia, situaţia geopolitică, creşterea comerţului electronic, apariţia de noi companii pe piaţă şi ridicarea restricţiilor legate de pandemie. Investitorii mai sunt îngrijoraţi de deteriorarea activităţii economice/recesiune şi, de asemenea, de situaţia neclară a revenirii angajaţilor în birouri.
Pieţele de capital (inclusiv obligaţiunile) rămân o sursă minoră de finanţare pentru piaţa imobiliară locală, astfel încât investitorii şi dezvoltatorii se bazează în principal pe fondurile proprii, pe împrumuturile intragrup şi pe finanţarea bancară. Astfel, creşterea dobânzilor bancare are un impact direct asupra a aproape 70% dintre respondenţi.
Majoritatea investitorilor cred că valorile portofoliilor lor vor rămâne neschimbate în următoarele 12 luni. Segmentat, pe categorii de active, 30% dintre respondenţi estimează o creştere a valorii proprietăţilor de retail, în timp ce 23% dintre aceştia indică o apreciere a proiectelor industriale şi de birouri.
Referindu-se la condiţiile generale de piaţă din România, cele mai apreciate aspecte sunt legate de calitatea infrastructurii IT, forţa de munca şi nivelul taxelor. La polul opus se află calitatea infrastructurii de transport, urmată de birocraţie.
Investitorii sunt pozitivi în ceea ce priveşte economia românească şi evoluţia ei pe termen scurt, 45% dintre participanţi aşteptându-se la o creştere a PIB-ului, 38% la o stagnare şi 17% la o scădere.
Cushman & Wakefield Echinox a intervievat în perioada 1 octombrie – 1 noiembrie 45 de manageri ai unora dintre cei mai importanţi investitori şi dezvoltatori imobiliari locali, regionali şi globali cu un portofoliu cumulat în România de peste 10 miliarde de euro, reprezentând aproximativ jumătate din piaţa imobiliară locală.