Ovidiu Șerban și Alexandru Iorgulescu
Autori: Ovidiu Șerban, partener & av. Alexandru Iorgulescu, partener Zamfirescu Racoți Vasile & Partners
Grupul de firme Nordis a stârnit controverse semnificative în România, fiind acuzat că a indus în eroare promitenții-cumpărători care au semnat contracte conținând clauze abuzive și au plătit sume considerabile pentru apartamente care nu au fost niciodată livrate. Reportajul publicației Recorder a relevat că în această situație s-ar regăsi sute de persoane.
Deși compania a promis construcții de lux și proiecte exclusiviste, realitatea s-a dovedit a fi cu totul diferită, lăsând clienții care și-au investit economiile de-o viață dezamăgiți și, aparent, fără soluții.
Recomandări Video
Articolul continuă mai jos
Potrivit informațiilor publice, Nordis a convins mulți clienți să încheie antecontracte cu avansuri de până la 100% din preț cu promisiunea că își vor primi apartamentele în termenele stabilite. Cu toate acestea, numeroase proiecte au fost întârziate sau abandonate complet, clienților li s-au promis despăgubiri, doar pentru a accepta o extindere a termenului de perfectare a vânzării, pentru ca apoi nici despăgubirile să nu fie plătite și nici noile termene respectate. Investigația a mai relevat împrejurarea că anumite unități ar fi fost promise/vândute succesiv către mai multe persoane.
Contactarea companiei s-a dovedit a fi o provocare, clienții raportând lipsa de răspunsuri și de transparență din partea reprezentanților Nordis. Aceștia au fost, adesea, amenințați cu sancțiuni pentru încălcarea obligației de confidențialitate sau convinși să încheie acte adiționale de prelungire a termenului, sub amenințarea pierderii avansului plătit deja.
Pe rolul instanțelor de judecată s-au format deja zeci de dosare în care Nordis a fost chemată pentru plata daunelor interese ori pronunțarea unor hotărâri care să țină loc de contract, o parte din acțiuni, între care și cele promovate de societatea noastră, fiind admise. În rândul demersurilor pe care le-au făcut păgubiții pentru recuperarea sumelor achitate ca avans s-au numărat și mai multe cereri de deschidere a procedurii insolvenței.
Cererea de concordat. Insolvența Nordis.
Printr-o cerere recentă adresată Tribunalului București, Nordis, care până de curând afirma că este o firmă solidă, ce își continuă proiectul investițional, a confirmat ca se află în dificultate solicitând la rândul său deschiderea procedurii de concordat preventiv. Omologarea unui plan de restructurare în procedura concordatului ar fi asigurat societății evitarea insolvenței.
Cu toate acestea, luni, 07.10.2024, Tribunalul București a dispus deschiderea procedurii insolvenței. Printre altele, judecătorul-sindic a fixat ca dată limită pentru depunerea declarațiilor de creanță data de 21.11.2024, iar ca dată de publicare a Tabelului preliminar data de 11.12.2024. Prima ședință a adunării generale a creditorilor va avea loc pe 16.12.2024. Există posibilitatea prelungirii acestor termene în măsura în care, din cauza volumului de muncă, administratorul judiciar nu se va putea încadra. Ca urmare a deschiderii procedurii insolvenței, procedura concordatului nu va continua, nefiind întrunită condiția de admisibilitate ca debitorul să se afle în stare de dificultate, acestuia fiindu-i confirmată starea de insolvență instalată, prin deschiderea procedurii.
Ce urmează pentru creditorii Nordis după deschiderea procedurii?
Din cuprinsul Minutei rezultă că instanța a deschis procedura generală a insolvenței împotriva Nordis, ceea ce deschide posibilitatea reorganizării debitoarei, sub rezerva că aceasta își va manifesta intenția de reorganizare. Notificarea deschiderii procedurii va fi trimisă de administratorul judiciar (de principiu) fiecărui creditor în parte la sediul/domiciliul acestuia. Ulterior toate comunicările aferente dosarului se vor realiza doar prin intermediul Buletinului Procedurilor de Insolvență. Este foarte important de menționat că toate persoanele păgubite, care au o creanță față de Nordis, să depună declarația de creanță până la 21.11.2024, chiar dacă nu au primit până atunci notificarea și chiar dacă au în derulare alte proceduri (judiciare sau execuționale).
Deschiderea procedurii insolvenței schimbă în mod semnificativ paradigma recuperării creanțelor ori încercării de a intra în proprietatea apartamentelor promise, toate drepturile urmând a fi valorificate în cadrul procedurii insolvenței și cu instrumentele puse la dispoziție de legea insolvenței.
Astfel, toate acțiunile de drept comun aflate pe rol ori executările silite inițiate împotriva Nordis se vor suspenda de drept. Pentru recuperarea oricăror sume de la societate datorate până la 07.10.2024, toți cei păgubiți vor trebui să se înscrie la masa credală în procedura de insolvență ce tocmai s-a deschis. Fac excepție creditorii ale căror cereri au fost calificate drept declarații de creanță prin Sentința de deschidere.
Pe de altă parte, sumele datorate de debitoare ulterior deschiderii procedurii, respectiv în perioada de observație sau în procedura reorganizării judiciare, vor trebui solicitate la plată administratorului judiciar conform documentelor din care rezultă, nefiind necesară înscrierea la masa credală. Începând cu data deschiderii procedurii este sistată și curgerea oricăror dobânzi, majorări sau penalități față de creanța născută anterior deschiderii, aspect de care va trebui să se țină cont în formularea declarațiilor de creanță.
Din experiența noastră înscrierea la masa credală a creanței decurgând dintr-un antecontract de vânzare încheiat cu debitoarea poate comporta discuții, existând riscul refuzării înscrierii unor sume cum ar fi cele decurgând din clauzele penale prevăzute în respectivele antecontracte. Într-o astfel de ipoteză creditorul este îndreptățit să formuleze contestație împotriva Tabelului preliminar de creanțe.
Legea insolvenței recunoaște administratorului judiciar dreptul de a denunța orice contract aflat în derulare în scopul maximizării averii debitoarei. Pentru acei promitenți-cumpărători care se vor afla într-o astfel de situație (antecontract de vânzare denunțat) legea oferă anumite remedii pentru care este deopotrivă deschisă calea judiciară. Strategia va trebuie făcută de la caz la caz, existând creditori interesați doar de recuperarea creanței precum și creditori interesați de dobândirea dreptului de proprietate asupra unității/unităților contractate, sub rezerva că acestea se mai găsesc în patrimoniul Nordis.
Un beneficiu important pe care îl oferă procedura insolvenței este opțiunea pentru creditorii care au încheiat antecontracte de vânzare-cumpărare ca, în anumite condiții prevăzute de lege, să solicite executarea obligațiilor prevăzute în antecontractul de vânzare-cumpărare semnat cu debitoarea, cu plata prețului sau a diferenței de preț dacă este cazul, urmând a deveni proprietari. În practica noastră, accesarea acestui beneficiu este unul din mijloacele cele mai eficiente pentru a evita costurile și riscurile asociate recuperării din valorificarea activelor debitoarei, cu atât mai mult cu cât este de anticipat că marea masă a promitenților-cumpărători vor fi titulari unor creanțe chirografare.
Înscrierea creanței în tabelul preliminar permite exercitarea votului în cadrul adunării creditorilor, proporțional cu procentul deținut din masa credală. Cu toate că sunt obligați să urmărească în mod colectiv recuperarea creanțelor, creditorii pot avea strategii/obiective proprii. În situația unei mase credale fragmentate poate fi oportună coalizarea mai multor creditori pentru realizarea unor acțiuni coordonate, inclusiv ca mijloc de a contracara poziția altor creditori cu creanțe semnificative.
Deschiderea procedurii insolvenței nu sporește semnificativ riscul neîncasării creanței, revenind însă în sarcina fiecărui creditor să urmărească cursul procedurii, să se informeze în legătură cu drepturile și mijloacele de care de dispune, respectiv să se prevaleze /să uzeze de acestea la momentele și în limitele prevăzute de lege. Demersul fiind unul tehnic și caracterizat de termene și condiții precise, este indicat ca fiecare creditor păgubit să apeleze la specialiști în insolvență, așa încât drepturile lor să poată fi valorificate.
12 Plantelor Street, District 2, Bucharest RO-023974, Romania
Tel: +40 (21) 311 05 17 / +40 (21) 311 05 18
Fax: +40 (21) 311 05 19